Девелопмент сервисных апартаментов: риски и возможности

Сервисные апартаменты как формат

Сервисные апартаменты – известный и востребованный на мировом рынке формат. Только в прошлом году, по данным портала The Apartment Service, в мире насчитывалось более 1,1 млн таких лотов. А вот в России этот формат пока только развивается, даже в Москве число проектов с сервисным функциями пока не очень большое. 

В классическом понимании сервисные апартаменты – это апартаменты с полной отделкой и иногда даже с мебелью, которые продаются конечным собственникам и при этом находятся в управлении профессионального оператора, предоставляющего владельцам апартаментов отельный сервис (уборка, смена постельного белья, room-сервис и прочее). Чаще всего в роли оператора выступает международный гостиничный бренд, а обязательными атрибутами сервисных апартаментов являются развитая внутренняя инфраструктура – фитнес, зона SPA, один или несколько ресторанов и пр.

Очень часто оператор сервисных апартаментов предлагает и услугу доверительного управления апартаментом, организовывая сдачу помещений в аренду и сопровождая этот процесс на всех этапах. Этим услуга управления апартаментами отличается от брокериджа. В последнем случае агент только находит арендатора и помогает заключить с ним договор аренды, а в случае доверительного управления оператор сервисных апартаментов, помимо поиска арендатора и заключения с ним договора, регулярно контролирует своевременную оплату и состояние помещения, отправляя собственнику фотоотчеты, и, при необходимости, проводит мелкий текущий ремонт.

Для собственников апартаментов, которые приняли решение сдавать их в аренду, это не только удобно, но и позволяет максимизировать выручку и сохранять актив на должном уровне. По данным аналитиков спрос на размещение в таком формате увеличился в 2022 году на 15%, средняя заполняемость в течение года составляет 70%, а в высокие сезоны доходит до 90%.

Российская специфика: дефицит операторов и «усеченный» сервис  

Как правило, сервисные апартаменты – это проекты высокого уровня (премиум и выше), так как в более низких сегментах такой набор услуг не востребован со стороны жителей. Ведь наличие высококачественного сервиса приводит к дополнительным ежемесячным платежам, которые ложатся на плечи собственников.

Как ни печально, но в России далеко не все заявленные «сервисные» апартаменты таковыми являются. Например, на рынке есть комплексы, которые заявлены как апартаменты с расширенным сервисом, а по факту имеют только услугу консьержа, функции которого сводятся к приему корреспонденции, посылок и выполнению мелких поручений жителей. Т.е. консьерж-сервис – лишь одна из услуг, которая должна предоставляться в сервисных апартаментах. Замечу, что консьерж сервис сейчас есть очень у многих, а вот проекты с полным отельным сервисом можно пересчитать по пальцам.

Сейчас в России наблюдается дефицит международных отельных операторов, которые могут качественно обслуживать сервисные апартаменты, особенно учитывая, что в премиальном сегменте очень важную роль играет известность и репутация бренда. В связи с уходом многих компаний из России девелоперы привлекают к управлению сервисными апартаментами управляющие компании с расширенными компетенциями. Российские бренды, безусловно, есть, но их очень мало, и они пока не всегда являются синонимами безупречного сервиса.

Сами девелоперы пока не решаются создавать свои управляющие компании, которые могли бы оказывать полный отельный сервис. Но полагаю, что в ближайшей перспективе – особенно в премиальном сегменте – мы увидим появление новых игроков.

Целевая аудитория: бизнесмены, ценящие качественный сервис

Покупатели уже давно привыкли к статусу апартаментов, и он их вполне устраивает. Основное отличие от квартир заключается в том, что в апартаментах нельзя сделать постоянную регистрацию. Но учитывая, что у покупателей премиального сегмента это далеко не первое жилье, сам факт отсутствия «прописки» никакой роли не играет. Тем более, в случае необходимости в апартаментах под управлением отельного оператора можно сделать временную регистрацию.

Определенность со стороны государства тоже есть: апартаменты официально строятся, продаются по договорам участия в долевом строительства, оплата покупки производится через эскроу-счета, поэтому риски для покупателя отсутствуют. И наши клиенты это прекрасно понимают.

А вот сама целевая аудитория в последнее время изменилась. Вопреки распространенному мнению о том, что сервисные апартаменты востребованы в основном региональными покупателями, новый тренд – приобретение сервисных апартаментов москвичами. Это люди, ведущие активный образ жизни, мужчины и женщины 30-45 лет, владельцы бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний. Иногда, живя за городом, им проще остаться в центре Москвы после тяжелого рабочего дня или поздней встречи, и собственный апартамент – гораздо предпочтительнее номера в отеле. Такие люди, как правило, много путешествуют, часто бывают за границей, обладают современным мышлением и, в первую очередь, ценят комфорт и качественный сервис.

Стоит отметить, что сервисные апартаменты постепенно перестают быть «квартирой для пиджака», все чаще их приобретают для постоянного проживания. Покупатели с активным ритмом жизни выбирают проекты с развитой инфраструктурой и отельным сервисом, который решат за них многие повседневные задачи и позволит сэкономить время. Именно на такую аудиторию и ее запросы стоит ориентироваться тем девелоперам, которые только собираются заняться реализацией проектов сервисных апартаментов.

Региональные покупатели, конечно, тоже есть: апартаменты приобретают бизнесмены из других городов для того, чтобы останавливаться в них во время визита в столицу.

Сервисные апартаменты: риски и возможности для девелопера

Начну с того, что формат сервисных апартаментов будет хорошо работать только при одновременном сочетании двух условий – развитая инфраструктура, когда все сопутствующие проживанию услуги можно получить в одном месте, и качественный сервис по обслуживанию и управлению апартаментами. Таким образом, девелоперам, работающим в комфорт- и бизнес-классах, реализовывать подобные проекты не интересно с экономической точки зрения, поскольку создание полноценной инфраструктуры требует значительных вложений.

Хотелось бы предостеречь и коллег, которые собираются построить комплекс с сервисными апартаментами на «окраинах ЦАО», в удаленных и бывших промышленных локациях. Наиболее востребованные сервисные апартаменты – в престижном центре города, с хорошей транспортной доступностью. Там, где у резидентов есть неограниченное количество возможностей и не возникает вопроса, куда сходить поужинать, какую выставку посетить и так далее.

Еще один важный момент, который следует учитывать – необходимость создания «полного набора» инфраструктуры. Во многих элитных проектах девелоперы снова возвращаются к этому, хотя несколько лет назад активно сокращали количество внутренней инфраструктуры. Сейчас же большое внимание уделяется общественным пространствам: фитнес-залам, бьюти и спа салонам, бизнес-залам, переговорным, коворкингам и прочими так называемым amenities.

Например, в нашем комплексе элитных апартаментов CULT резиденты получат полный комплекс услуг от отельного оператора. Для этого мы создаем всю необходимую инфраструктуру – собственный велнес-центр, который будет работать круглосуточно и включает в себя фитнес-центр с хаммам, бьюти и спа-зону; собственную прачечную; ресторан, из которого можно заказать красиво сервированные блюда. Важно добавить, что велнес-центром смогут пользоваться только резиденты комплекса. Кроме этого, им будет доступна услуга valet-parking, благодаря которой отпадает необходимость в приобретении паркинга. Профессиональные парковщики примут автомобиль у входа в комплекс и там же «выдадут» его в назначенное время, чистым и заправленным топливом.

Все это делается для того, чтобы оградить резидентов от мелких рутинных действий, и дать им больше свободного времени. Отмечу, что элитные сервисные апартаменты не сильно отличаются по цене от аналогичных проектов в данном сегменте. Сервис – это опция, а пользоваться ей или нет – решает каждый сам для себя. Для нас, как для девелоперов, важно создавать качественный продукт, который соответствует ожиданиям целевой аудитории. И, конечно же, самое главное – соблюдать заявленный уровень проекта и качество строительства.  Рынок давно переориентировался в сторону покупателя, который с каждым годом становится все более требовательным и не прощает девелоперу обманутых ожиданий.

Автор статьи: Алексей Лухтан, коммерческий директор GRAVION