Апартаменты: разбираемся с планировками, разрушаем мифы и погружаемся в специфику

Что такое апартаменты? 

Понятие “апартаменты”, которым в XVIII веке называли личное жилье при поместьях, на несколько столетий утратило актуальность, однако уже в начале XXI века на рынке недвижимости начали появляться уникальные лоты - коммерческие помещения, предназначенные для комфортной жизни. 

Апартаменты - особый класс недвижимости, свежий взгляд на то, где мы живем и как взаимодействуем с нашим окружением. Они обычно ассоциируются с простором, современностью и комфортом. Действительно, апартаменты часто отличаются от традиционных квартир как минимум спецификой планировки и дополнительными возможностями, которые девелопер готов предоставить жильцам. 

Однако, главное отличие апартаментов от квартир заключается в их правовом статусе -  юридически это нежилая недвижимость. Статус определил некоторые особенности владения апартаментами:

• отсутствие вычета, субсидий и льгот, ограничений в случае взысканий;
• отсутствие постоянной прописки (при покупке апартаментов делается временная регистрация на 5 лет с возможностью продления).

Тем не менее, апартаменты имеют определенные преимущества, например, полное отсутствие взносов за капитальный ремонт. 

Следует учитывать, что из-за статуса коммерческой недвижимости, размер коммунальных платежей и имущественный налог могут быть выше, но кадастровая стоимость апартаментов в среднем в 1,5 раза ниже, чем у квартир, что нивелирует затраты на налог.

Доля апартаментов в новостройках Москвы растет, составляя около 30% процентов. На рынке элитной недвижимости значительная часть приходится именно на апартаменты в престижных районах столицы. Такое жилье выбирают те, кто ценит высокое качество жизни, роскошь и комфорт, и готов инвестировать в уникальное пространство, которое предоставит широкий спектр удобств и возможностей.

Примером современного комплекса элитных апартаментов может послужить клубный дом CULT от девелопера GRAVION. Все апартаменты представлены с авторской отделкой, что позволит не беспокоиться о ремонте и приобрести жилье, которое полностью готово к заселению. От других комплексов апартаментов элит класса CULT отличает сервисное обслуживание, которое включает широкий спектр услуг отельного уровня, консьерж-сервис, клининг, valet-паркинг и пр. 

Целевая аудитория элитных апартаментов разнообразна из-за приоритетных целей покупки (вложения, приватность, статусность, комфорт), но схожа стремлением к эксклюзивности и престижу. 

• Топ-менеджеры крупных компаний и бизнесмены ценят недвижимость, которая соответствует их статусу;
• Публичные персоны, блоггеры, которым важно оставаться в центре событий и брать все от комфорта апартаментов
• Апартаменты в престижных районах - надежное вложение капитала для инвесторов, особенно в условиях существования доверительного управления имуществом: сервис при комплексе берет все обязанности на себя - поиск жильцов, составление договора, мелкий ремонт, получение дохода собственником. 

• Региональные покупатели: например, бизнес-резиденты, приобретающие жилье для временных деловых визитов в Москву или жители Подмосковья, которые выбрали в качестве постоянного жилья загородный дом, но все еще хотят иметь возможность остаться в городе после поздних встреч и долгого рабочего дня

С финансовой точки зрения, покупка апартаментов - это возможность диверсифицировать свой портфель, распределяя риски между различными видами активов. Помимо этого, сложно отрицать, что апартаменты являются высокодоходным инструментом, на что влияет несколько факторов: 

• Эксклюзивный продукт - элитные апартаменты имеют индивидуальность - сочетание престижного окружения, концепции, обособленной среды 
• Локация - элитные апартаменты располагаются в престижных районах, близко к деловым и культурным центрам, что способствует повышению спроса и, следовательно, арендной ставки
• Гарантированный спрос - в 2023 году спрос на элитное жилье только растет, по данным августа, количество успешных сделок во втором квартале увеличилось на 32%  по сравнению с первым. 
• Рост стоимости - приобретение элитных апартаментов в комплексе на этапе строительства принесет прибыль в 15-20% при продаже после сдачи комплекса в эксплуатацию. При этом утверждают, что апартаменты прибавляют в цене больше, чем квартиры

Некоторые комплексы, такие как CULT, отличает высококлассная дизайнерская отделка, которой, как правило, занимается известные бюро. Отделка может даже включать технику, например, апартаменты CULT укомплектованы готовыми кухнями, оснащенными итальянской техникой SMEG. 

Новая эра жилья: сервисные апартаменты и их выгода

Совсем недавно на рынке стали появляться юниты в комплексах апартаментов, приобретая которые, резиденты получают ключ к отельному сервису, предоставляемому оператором - крупным гостиничным брендом или гостиничной управляющей компанией. Обычно такие комплексы предоставляют богатую внутреннюю инфраструктуру - собственный СПА, фитнес, лаунджи т.д.

Сервисный оператор предлагает выполнить как стандартные услуги (уборка, замена постельного белья, заказ еды из ресторана), так и неожиданные поручения - забрать людей из аэропорта, забронировать столик в ресторане, купить билеты на самолет, в театр или в кино. В CULT также доступны услуги парковщика, который заберет машину, заправит или зарядит ее, помоет и подаст в в необходимое время.

Круглосуточный расширенный спектр услуг, а также внимательное и трепетное отношение к каждому жильцу - одни из причин, за которые резиденты выбирают элитные апартаменты.

В условиях маленького предложения сервисных апартаментов, спрос на уникальное жилье с обслуживанием стабильно высок, поэтому сдача жилья в аренду принесет высокую доходность, особенно в пиковые месяцы. 

Планировочные решения в апартаментах CULT: от студий до просторных многокомнатных вариантов

• Студия: единое пространство без стен между спальней и кухней-гостиной. Такой вариант отлично подойдет тем, кто не нуждается в лишних метрах, не так много времени проводит дома, но готов по достоинству оценить роскошное и комфортное жилье. В комплексе представлено несколько вариантов планировок студий, площадью от 26 до 50 м2.
• Апартаменты с одной или двумя спальнями: В CULT представлено много вариантов этого формата. Среди однокомнатных апартаментов (площадью от 53 до 87 м2) особо выделяется жилье со спальней и кабинетом, что идеально для тех, кому необходимо иметь комфортное домашнее пространство для работы.
• Двухкомнатные апартаменты (площадью от 78 до 106 м2) отличаются видовыми характеристиками: с видом на Кремль, на город, на одну или две стороны.

• Пентхаус: Расположенные на последних двух этажах здания, пентхаусы имеют панорамное остекление, просторную площадь с большим количеством комнат разного формата, а также высокие потолки и потрясающие виды на город. Каждый из восьми пентхаусов CULT выполнен в уникальном стиле.

Четыре пентхауса имеют собственное пространство с зоной отдыха на открытом воздухе. На частной террасе есть возможность организовать джакузи и барбекю зону.

Апартаменты: разрушаем мифы

В сфере элитной недвижимости апартаменты всегда вызывали волну непонимания и заблуждений. Мы, как девелопер, считаем важным разбирать и опровергать эти распространенные мифы, чтобы предоставить резидентам самое важное - уверенность в правильном решении и транспарентность сделки. Рассмотрим основные заблуждения об апартаментах: 

Миф 1: В апартаментах тесно и неудобно

Миф, который часто вызывает сомнения при планировании покупки, утверждает, что апартаменты всегда компактные. Хоть маленькие студийные апартаменты и существуют, даже становятся все более распространены, в элитном сегменте пространство используется эргономично, а для хранения внедряют функциональные системы, поэтому даже в небольших, но грамотно продуманных апартаментах не тесно. 

К тому же, это не единственный возможный формат. Суть апартаментов в комфорте, поэтому все чаще именно этот тип недвижимости рассматривают в качестве просторного пространства для спокойной и размеренной жизни. Примером может служить жилой комплекс CULT от девелопера GRAVION: клубный дом имеет как студии 26,6 м2, так и пентхаусы, площадь которых достигает 324 м2. Современные апартаменты могут предоставить комфорт и свободу в той же мере, что и квартиры.

Миф 2: Покупать недвижимость на первичном рынке опасно

Риски покупки недвижимости на первичном рынке всегда вызывают опасения, однако тщательный выбор проекта может снизить эти риски до минимума.  Надежные девелоперы обеспечивают транспарентность данных на всех этапах проектирования и строительства, вся необходимая информация о планировке, используемых материалах и точных сроках завершения проекта предоставляется покупателю по запросу.

Счета эскроу обеспечивают полную финансовую безопасность покупателей, так как внесенные средства хранятся на специальном счете под управлением независимого банка до завершения строительства и передачи недвижимости в эксплуатацию. Помимо этого, многие девелоперы формируют резервные фонды, которые могут покрыть непредвиденные расходы. Все это гарантирует завершение проекта в срок, нивелирует влияние экономической ситуации на сделку. 

Миф 3: Апартаменты подходят только для сдачи в аренду 

Еще один миф распространился из-за недостатка знаний о формате. Действительно, из-за сочетания обособленной жизни с личной кухней и услуг, схожих с гостиничными, апартаменты часто выбирают в качестве варианта временного проживания. Однако, именно за этот симбиоз апартаменты в ряде случаев выбирают и для постоянного проживания, а их статус, при котором постоянную прописку получить невозможно, не имеет большого значения, потому что обычно это - не единственное жилье покупателей элитного сегмента.